ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΕΣ ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ

Το Εθνικό Κτηματολόγιο αποτελεί ένα σύστημα οργανωμένων νομικών, τεχνικών και άλλων πληροφοριών σχετικά με όλα τα ακίνητα που καταχωρούνται στις κινηματογραφημένες περιοχές και είναι σημαντικό όλες αυτές οι εγγεγραμμένες, πλέον, πληροφορίες να είναι αφενός ορθές, αφετέρου να μην υπάρχουν αμφισβητήσεις σχετικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς, καθώς ελλοχεύει κίνδυνος απώλειας των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων. 

Προβλέπονται πολλοί και εναλλακτικοί τρόποι διόρθωσης των λαθών και των ανακριβών εγγραφών σε όλα τα επίπεδα, αλλά και προσαρμόζονται στις απαιτήσεις της πράξης, όπως αυτές αναδείχθηκαν από την εμπειρία της εφαρμογής του θεσμού. 

Οι δυνατότητες κτηματολογικών διορθώσεων είναι οι ακόλουθες:

ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΕΣ ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ - με αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο 

Ι. Η διαδικασία με αίτηση του άρθρου 6&4 του Ν.2664/1998 εφαρμόζεται στις περιπτώσεις όπου το δικαίωμα επί ακινήτου που είχε καταχωρηθεί μεταβιβάσθηκε, καταργήθηκε ή αλλοιώθηκε με δικαιοπραξία  ή  δικαστική απόφαση κ.λ.π. πριν καταχωρηθούν οι πρώτες εγγραφές.

Συνηθισμένες περιπτώσεις:

α) Ο εμφανιζόμενος στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του δικαιώματος είχε μεταβιβάσει με πώληση ( ή δωρεά ή γονική) το ακίνητο με συμβόλαιο,  όμως αυτός που το απέκτησε δεν υπέβαλε δήλωση ιδιοκτησίας και έτσι φαίνεται στο κτηματολογικό φύλλο το όνομα του πωλητή (και αντίστοιχα δωρητή, παρέχοντα την γονική). 

β) Ο εμφανιζόμενος στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του δικαιώματος έχει αποβιώσει και οι κληρονόμοι του δεν έχουν δηλώσει την επελθούσα κληρονομική διαδοχή.

γ) Υπάρχει πράξη εφαρμογής που δεν έχει σημειωθεί στο όνομα του δικαιούχου.           

Η διόρθωση γίνεται σε όλες αυτές τις περιπτώσεις  κατόπιν σχετικής αιτήσεως (μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα) όταν αυτή η μεταβολή μπορεί εύκολα να διαπιστωθεί από τον τίτλο στον οποίο στηρίζεται (συμβόλαιο, δικαστική απόφαση κ.λ.π.).  

Σε περίπτωση αρνητικής απόφασης του Κτηματολογικού γραφείου, ο θιγόμενος από την πράξη μπορεί να υποβάλλει αντιρρήσεις στα Δικαστήρια 

ΙΙ. Η διαδικασία με αίτηση διόρθωσης του προδήλου σφάλματος εφαρμόζεται, όπως προκύπτει και από την ερμηνεία της λέξης πρόδηλο , σε περιπτώσεις σφαλμάτων τα  οποία είναι εύκολο να διαπιστωθούν από το ίδιο το κείμενο της πράξης ή από δημόσια έγγραφα που θα προσκομίσει ο ενδιαφερόμενος ή που υπάρχουν στον φάκελο της ιδιοκτησίας που παραδόθηκε στο οικείο κτηματολογικό γραφείο και απαιτείται υποβολή σχετικής αιτήσεως (μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα) με απαραίτητη προϋπόθεση να μην προσβάλλεται το δικαίωμα τρίτου, εκτός αν ο τρίτος συναινεί σε αυτήν την διόρθωση  (συνυπογράφοντας την αίτηση ) . 

Συνηθισμένες περιπτώσεις :

α) Ο δικαιούχος δικαιώματος εμφανίζεται κανονικά στην πρώτη ανάρτηση με το όνομα και τον τίτλο κτήσης του και μετέπειτα στο κτηματολογικό φύλλο, το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» χωρίς ιδιαίτερο λόγο και αυτό προκύπτει σαφώς  από τα έγγραφα του αρχείου κτηματογράφησης.

β) Έχει μεταγραφεί κανονικά συμβόλαιο στο αντίστοιχο Υποθηκοφυλακείο, όμως στο αντίστοιχο φύλλο στο Κτηματολογικό Γραφείο δεν προκύπτει ότι μεταγράφηκε. 

γ) Στα κτηματολογικά φύλλα έχουν καταχωριστεί 3 οριζόντιες ιδιοκτησίες ως ευρισκόμενες σε ένα ενιαίο κτίριο, ενώ πρόκειται για τρείς ανεξάρτητες κατοικίες (μεζονέτες) με λειτουργική μεταξύ τους αυτοτέλεια . 

Είναι δυνατή η διόρθωση, μέσω της διαδικασίας του προδήλου σφάλματος της περίπτωσης ακινήτου με τη ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», εφόσον η ανακρίβεια προκύπτει ευχερώς από δημόσιο έγγραφο, οπότε και απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου.

Δεν απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου:  i) αν η ανακρίβεια προκύπτει από δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο έχουν καταχωρισθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δικαιώματα συνδικαιούχων, ii) στην περίπτωση που το δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο ζητείται η διόρθωση της εγγραφής αποτελεί τίτλο δικαιώματος επί άλλου κτηματογραφηθέντος ακινήτου της ίδιας περιοχής , το οποίο δηλώθηκε και καταχωρήθηκε στο κτηματολόγιο και iii)  όταν ο τίτλος του αιτούντος την διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του είναι παραχωρητήριο .

Σε κάθε περίπτωση απόρριψης της αιτήσεως από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου ασκούνται αντιρρήσεις ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή .

III. Η διαδικασία με αίτηση διόρθωσης ληξιαρχικών στοιχείων στην οποία προβαίνει αυτός που έχει έννομο συμφέρον, όταν η διόρθωση αυτή συνιστά συμμόρφωση σε δικαστική απόφαση.    

VΙ. Η διαδικασία με αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων  εφαρμόζεται  σε όλες τις περιπτώσεις σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία δηλ όλα εκείνα τα στοιχεία που αφορούν το εμβαδόν του ακινήτου  λ.χ. πλευρικές διαστάσεις, θέση ακινήτου , συντεταγμένες ή εξαρτήσεις κορυφών, τα σημεία τομής της περιμέτρου του γεωτεμαχίου με τις πλευρές των ομόρων ακινήτων κλπ με την  προϋπόθεση ότι δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια  των συνορευομένων ακινήτων, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στην διόρθωση (συνυπογράφοντας την αίτηση ) .Η αίτηση που υποβάλλεται συνοδεύεται πέραν των τίτλων κυριότητας και από τοπογραφικό διάγραμμα που αποτυπώνει την γεωμετρική μεταβολή που επέρχεται .

Συνηθισμένη περίπτωση :

Όμορα γεωτεμάχια εμφανίζονται μετά την κτηματογράφηση με το εμβαδόν που είχαν πριν την πράξη τακτοποίησης σύμφωνα με την οποία προσκυρώθηκε τμήμα οικοπέδου και όχι με το τελικό –μετά τη  προσκύρωση –εμβαδόν. 

Σε περίπτωση αρνητικής απόφασης του Κτηματολογικού γραφείου, ο θιγόμενος από την απόφαση μπορεί να υποβάλλει προσφυγή στα Δικαστήρια (Κτηματολογικός Δικαστής) .

ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ με την ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΟΔΟ 

Ι. Με την αγωγή διόρθωσης Εμβαδού ή άλλων Στοιχείων ρυθμίζονται όλες εκείνες  οι περιπτώσεις, οι οποίες δεν μπορούν να διορθωθούν εξωδικαστικά με τους προαναφερόμενους τρόπους, με την προϋπόθεση όμως ότι δεν επέρχεται διαφοροποίηση    (μετάθεση ή αλλοίωση) του δικαιώματος (κυριότητας, δουλείας, υποθήκης), δεν θίγονται τα αντίστοιχα δικαιώματα των τρίτων και δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια συνορευομένων ακινήτων. 

 Συνηθισμένες περιπτώσεις:

α) Στα κτηματολογικά φύλλα έχει καταχωρηθεί από λάθος το ποσοστό συνιδιοκτησίας λ.χ. «15/1000» αντί του ορθού «20/1000» 

β) Έχει συσταθεί,  συμβολαιογραφικά,  κάθετη ιδιοκτησία σε δύο αυτοτελείς και ανεξάρτητες εφαπτόμενες κατοικίες πριν από την εγγραφή αυτών στο Κτηματολόγιο, ωστόσο στο κτηματολογικά φύλλα φαίνονται ως ένα ενιαίο κτίριο.

ΙΙ. Η αγωγή διεκδίκησης και αναγνώρισης δικαιώματος κατά αναγραφόμενου στο κτηματολογικό φύλλο «γνωστού (συγκεκριμένου) ιδιοκτήτη» ασκείται στην περίπτωση που αμφισβητείται το δικαίωμα (κυριότητα, υποθήκη, προσημείωση υποθήκης, κατάσχεση) που έχει κάποιος επί του κτηματογραφούμενου ακινήτου του, με συνέπεια για τον δικαιούχο του δικαιώματος την απώλεια αυτού . Η σχετική αγωγή στρέφεται κατά αυτού που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος αλλά και κατά των διαδόχων του από την πώληση ή την κληρονομιά

Φερόμενος ως δικαιούχος στο κτηματολογικό φύλλο μπορεί να φαίνεται και το Ελληνικό Δημόσιο ή υπηρεσία του δημοσίου, οπότε η αγωγή στρέφεται κατ΄αυτού με την προβλεπόμενη  διαδικασία .      

ΙΙΙ. Η «δικαστική» αίτηση κατά αναγραφόμενου στο κτηματολογικό φύλλο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο από τους ιδιοκτήτες τους φαίνονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και θεωρούνται, καταρχήν,  ότι ανήκουν στο Δημόσιο. Ο νομοθέτης, ωστόσο,  αντιμετώπισε με ευεργετικές διατάξεις υπέρ των πολιτών την, πραγματικά, τρομακτική συνέπεια να περιέλθει στον Ελληνικό Δημόσιο η ακίνητη περιουσία του εκάστοτε ιδιοκτήτη που είτε από αμέλεια , είτε και από άγνοια, δεν φρόντισε να δηλώσει την περιουσία του στο Κτηματολόγιο προβλέποντας  με την παρούσα διαδικασία την διεκδίκηση του εγγραπτέου δικαιώματος του και την εν γένει διόρθωση  των ανακριβών αυτών πρώτων εγγραφών,  με την επίκληση των τίτλων κυριότητας του και την μετέπειτα καταχώριση του στο Κτηματολόγιο ως κυρίου του ακινήτου του .  

Με την ανωτέρω αίτηση μπορεί,  επίσης,  να ζητηθεί δικαστικά η διόρθωση κτηματολογικού φύλλου, όπου ο ιδιοκτήτης ακίνητου που φαίνεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» αμέλησε να μεταγράψει το συμβόλαιο αγοράς στο Υποθηκοφυλακείο και να υποβάλλει δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο, ο δε πωλητής δεν δήλωσε το ακίνητο στο Κτηματολόγιο (αφού πλέον το είχε μεταβιβάσει) και το ακίνητο καταχωρήθηκε ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Επίσης, η ως άνω διαδικασία ρυθμίζει και την περίπτωση εγγραφής στο Κτηματολόγιο, κυρίου ακινήτου με τρόπο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία δηλ την ακώλυτη άσκηση πράξεων νομής σε ακίνητο επί 20 χρόνια .

Από τα ανωτέρω,  συνάγεται ότι ο νομοθέτης έχει προβλέψει τις λύσεις, εξωδικαστικά ή δικαστικά, βάσει των οποίων θα διορθώνονται τα λάθη στις κτηματολογικές εγγραφές . Κατά συνέπεια, ο δικαιούχος κάποιου εμπράγματου δικαιώματος έχει εύλογο συμφέρον να επιμεληθεί για να κατοχυρώσει και να διασφαλίσει την ιδιοκτησία του , προβαίνοντας στις ενδεδειγμένες ενέργειες, υπό την καθοδήγηση κάποιου εξειδικευμένου δικηγόρου, προκειμένου να μην απολεσθεί κανένα εμπράγματο δικαίωμα .  

 

Δεκέμβριος 2013

Νατάσα Π. Ιωαννίδου 

Δικηγόρος